Combien de temps pouvez-vous refinancer un prêt hypothécaire? Voici les règles

Certains prêts hypothécaires vous permettent de refinancer immédiatement après avoir obtenu le prêt initial. D’autres nécessitent une période «d’assaisonnement» pour s’écouler.

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Le délai de refinancement d’une hypothèque dépend du type de prêt immobilier que vous avez et du type de refinancement hypothécaire que vous obtenez.

Certains prêts hypothécaires vous permettent de refinancer immédiatement après avoir obtenu le prêt initial, si vous le souhaitez. D’autres ont besoin d’une période pour s’écouler – ce que le secteur des prêts hypothécaires appelle «l’assaisonnement».

Cet article décrit les règles d’assaisonnement pour différents types de prêts hypothécaires: prêts conventionnels, FHA, VA, USDA et jumbo.

Comment et pourquoi refinancer votre prêt hypothécaire

Règles de refinancement des prêts conventionnels
Vous avez probablement un prêt hypothécaire conventionnel si votre prêt n’est pas garanti par la Federal Housing Administration, le Département américain des anciens combattants ou le Département américain de l’agriculture, et s’il ne s’agit pas d’un prêt jumbo. Un prêt hypothécaire conventionnel répond aux normes de qualification établies par Fannie Mae et Freddie Mac.

Dans la plupart des cas, vous pouvez refinancer un prêt conventionnel dès que vous le souhaitez. Vous devrez peut-être attendre six mois avant de pouvoir refinancer avec le même prêteur. Mais cela ne vous empêche pas de refinancer avec un autre prêteur.

Les refinancements en espèces constituent une exception. Pour obtenir un refinancement en espèces sur une hypothèque conventionnelle, vous devez avoir été propriétaire de la maison pendant au moins six mois, à moins que vous n’ayez hérité de la propriété ou que vous ne l’ayez obtenue lors d’un divorce, d’une séparation ou de la dissolution d’un partenariat domestique.

Règles de refinancement des prêts FHA
Un prêt FHA est une hypothèque assurée par la Federal Housing Administration. La FHA a plusieurs types de refinancements, chacun avec ses propres règles.

Si vous souhaitez obtenir un refinancement FHA pour emprunter plus que ce que vous devez et prendre la différence en espèces, vous envisagez un refinancement FHA cash-out.

Si vous ne voulez pas retirer d’argent et que vous êtes prêt à obtenir (et à payer) une évaluation, vous pouvez choisir un taux FHA et un refinancement à terme ou un refinancement simple FHA.

Si vous avez un prêt FHA et que vous souhaitez refinancer dans un autre prêt FHA sans obtenir une évaluation, un refinancement FHA rationaliser peut être ce que vous recherchez.

Cash-out. Vous devez posséder et occuper la maison en tant que résidence principale pendant au moins 12 mois avant de demander un refinancement en espèces. Vous pouvez effectuer un refinancement en espèces d’une maison que vous possédez gratuitement et en clair. Si vous avez une hypothèque, vous devez l’avoir depuis au moins six mois. Tout paiement hypothécaire dû au cours des 12 derniers mois doit avoir été effectué à temps.

Taux et durée et refinancement simple. Vous devez attendre au moins sept mois avant le refinancement, assez longtemps pour effectuer six paiements mensuels. Tous les paiements hypothécaires dus au cours des six derniers mois doivent avoir été payés à temps, et vous pouvez avoir un maximum d’un paiement en retard (30 jours ou plus de retard) dans les six mois précédents.

Rationaliser FHA. Un refinancement simplifié FHA est un moyen plus rapide de refinancer d’un prêt FHA à un autre, avec moins de paperasse, car il ne nécessite pas d’évaluation. Vous devez avoir contracté l’hypothèque au moins 210 jours et avoir effectué au moins six versements mensuels. Vos paiements des six derniers mois doivent avoir été effectués à temps, et vous pouvez avoir un maximum d’un paiement en retard (30 jours ou plus de retard) dans les six mois précédents.

Règles de refinancement des prêts VA
Pour refinancer en un prêt VA – une hypothèque garantie par le ministère des Anciens Combattants – vous devez attendre au moins 210 jours ou assez longtemps pour avoir effectué six paiements, selon la plus longue des deux. Cette exigence s’applique que vous obteniez un refinancement de retrait VA ou un prêt de refinancement avec réduction de taux d’intérêt VA, connu sous le nom d’IRRRL.

Règles de refinancement des prêts USDA
Le département américain de l’Agriculture propose deux programmes hypothécaires aux acheteurs de maisons rurales: les prêts garantis et les prêts directs. Pour refinancer un prêt garanti, vous devez avoir contracté l’hypothèque depuis au moins 12 mois. Pour les prêts directs, il n’y a pas de délai d’attente pour le refinancement.

L’USDA propose trois options de refinancement en un autre prêt USDA. Si vous obtenez un refinancement rationalisé ou un refinancement non rationalisé, vous devez avoir effectué des paiements à temps au cours des 180 derniers jours. Pour le programme d’assistance simplifié, vous devez avoir été à jour sur vos versements hypothécaires au cours des 12 derniers mois.

Règles de refinancement des prêts jumbo
Comme pour les prêts conventionnels, dans la plupart des cas, vous pouvez refinancer une hypothèque jumbo quand vous le souhaitez. Les prêts Jumbo concernent des montants dépassant les limites de prêt utilisées par Fannie Mae et Freddie Mac, et les prêteurs ont tendance à avoir des exigences de souscription plus strictes que pour les prêts conventionnels.

Raisons de refinancer
Maintenant que vous savez combien de temps vous pouvez refinancer, assurez-vous de le faire pour une raison constructive. Beaucoup de gens refinancent pour obtenir un taux d’intérêt plus bas sur l’hypothèque, ainsi que des mensualités moins élevées. Mais ce n’est pas la seule façon de bénéficier du refinancement. Vous voudrez peut-être refinancer pour:

Raccourcissez la période de paiement du prêt – par exemple, de 30 ans à 15 ans. Même si vous diminuez votre taux d’intérêt, les mensualités du nouveau prêt peuvent être plus élevées, mais vous pouvez économiser des milliers de dollars en payant des intérêts pour une période plus courte.

Passer d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt à taux fixe (ou vice versa).

Régler un divorce, une séparation ou une dissolution d’un partenariat domestique.

Emprunter sur la valeur nette de la maison pour payer les rénovations domiciliaires ou d’autres dépenses.

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