Les 4 problèmes les plus courants avec une mobil-home

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4 problèmes courants de titre de maison mobile (et comment les résoudre!)
Dans presque tous les États, les maisons mobiles et les maisons préfabriquées sont transférées de l’acheteur au vendeur via un bordereau de papier émis par l’État appelé un titre de maison mobile. Les maisons simples n’ont qu’un seul titre. Les mobil-homes double ou triple largeur nécessitent la comptabilisation de deux titres ou plus.

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Les investisseurs en maisons mobiles se heurtent souvent à des défis de titres de maisons mobiles, en particulier quand vient le temps de les transférer en votre possession. Des problèmes de titre courants surviennent en raison de la perte d’un titre, du fait que le propriétaire réel du titre n’est pas présent, que le titre est manquant ou que le vendeur actuel n’a pas encore mis le titre à son nom. Si un vendeur de maison mobile a un titre clair sans privilège, il y aura peu de résistance au transfert de la propriété de la maison mobile du vendeur actuel au nouvel acheteur.

Les titres peuvent considérablement compliquer le processus.

Qu’est-ce qu’un titre de maison mobile?
L’état dans lequel réside le mobil-home délivre le titre. Le titre décrit les informations pertinentes, telles que le numéro d’identification du véhicule de la maison, les numéros de série, la marque, le modèle, l’année de construction, le nom du propriétaire et les informations sur le titulaire du privilège. Un titre de maison mobile équivaut presque au titre de votre véhicule personnel. Conservez le titre d’un mobile home en lieu sûr.

En fonction de votre état, un titre de maison mobile est généralement transféré à votre département local des véhicules à moteur, au greffier municipal ou à l’administration des véhicules à moteur. Les résidents du Texas et de la Californie peuvent préférer envoyer leurs documents par la poste – ces États n’ont qu’une ou deux succursales du département des titres de maisons mobiles dans tout l’État.

Un titre de maison mobile manquant peut indiquer des problèmes plus graves. Vérifiez toujours auprès de votre État que les taxes annuelles ont été payées et sont à jour. Si un vendeur n’a pas transféré un titre à son nom, il se peut qu’il ne soit pas à jour en matière de paiement des impôts.

4 Problèmes courants de titre de maison mobile
Parfois, le vendeur ne sait tout simplement pas où se trouve le titre. Ou peut-être qu’il a été perdu lors d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas procéder à la vente sans le titre.

Solution

Si le vendeur actuel est le propriétaire légal du dossier, il existe un processus simple et facile pour obtenir un double titre. Appelez votre agence locale de titrage de maisons mobiles pour vous renseigner sur les étapes spécifiques à suivre. En règle générale, le propriétaire du dossier n’a qu’à fournir la preuve qu’il ou elle est le propriétaire et payer une somme modique.

Parfois, lorsqu’un nouvel acheteur ferme un mobil-home, il ne se précipite pas immédiatement pour transférer le titre de propriété. Cela se produit pour de nombreuses raisons. Cependant, légalement, l’acheteur n’est pas le véritable propriétaire tant que le titre n’est pas enregistré à son nom, ou à une entité qu’il contrôle.

Vous verrez des occasions où les acheteurs et les vendeurs ont «transféré la propriété» via une feuille de papier distincte appelée acte de vente. Un acte de vente agit comme une réunion des esprits et comme un reçu généralement donné lors de la vente de biens personnels. Bien que ce processus puisse être suffisant pour l’acheteur, le vendeur et même le gestionnaire du parc, il ne suffit pas de transférer la propriété légale d’une personne à une autre. Le propriétaire d’origine est toujours le propriétaire légal et peut revenir à tout moment pour prendre possession de son logement.

Solution

La résolution de ce problème dépend de la disponibilité du propriétaire. Si tel est le cas, vous devez les contacter immédiatement. Plusieurs fois, ils accepteront d’obtenir une copie du (des) titre (s) de maison mobile si vous payez pour ce petit coût. Il y a une bonne raison pour laquelle ils acceptent de le faire: sinon, ils sont redevables de taxes ou d’accidents sur une propriété dont ils ne pensaient pas encore être le propriétaire.

Trouvez le propriétaire avant de continuer. Envisagez de faire appel à un œil privé ou de sauter le traceur si nécessaire.

Mais que faire si le propriétaire décédait? Tout d’abord, vérifiez si vous pouvez contacter la procuration du propriétaire ou la famille immédiate. Si tel est le cas, vous pourrez probablement obtenir un double titre en déposant les formulaires appropriés auprès de votre État. Sinon, demandez à votre État quel est le meilleur plan d’action pour obtenir la propriété légale. Gardez à l’esprit que l’obtention d’un titre clair peut ou non être possible.

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Ce scénario est l’obstacle le plus courant que vous verrez en tant qu’investisseur de maisons mobiles d’occasion. Dans de telles situations, votre vendeur sera physiquement en possession du titre original actuel de la maison mobile. Cependant, il peut ou non être signé et daté par le (s) acheteur (s) et vendeur (s) actuel (s). Par exemple, cela peut se produire si le vendeur a reçu la maison mobile et le titre de son parent mais n’a jamais effectué légalement le transfert.

Sachez que la plupart des États facturent des frais de retard pour retarder le transfert d’un titre de maison mobile d’un acheteur à un vendeur s’il n’est pas terminé dans un délai de X jours. Ces frais de retard seront payés lorsque le titre sera finalement transféré au nom du nouvel acheteur.

Solution

Si le véritable propriétaire du titre a déjà signé sur la ligne du vendeur, demandez simplement à votre vendeur de signer en tant qu’acheteur et de transférer rapidement le titre en son nom. Une fois que le vendeur est le véritable propriétaire, il peut désormais vous transférer son titre clair sans souci. Appelez votre état pour vérifier que ce double transfert peut être effectué en une journée.

Si votre vendeur a un titre qui est signé par le propriétaire mais que les lignes de signature de l’acheteur sont vides, il peut être tentant d’ignorer votre vendeur actuel et de vous transférer directement le titre du propriétaire légal. La plupart des États considèrent que sauter la chaîne des titres est illégal. A vos risques et périls.

Le véritable propriétaire doit signer sur la ligne du vendeur avant que le titre puisse être légalement transféré au nom de l’acheteur. Recherchez le propriétaire légal pour que sa signature soit apposée sur la ligne du vendeur.

Ne falsifiez jamais de documents. Si vous ne trouvez pas le propriétaire légal, il peut être tentant pour vous ou votre vendeur de falsifier la signature du propriétaire légal sur le titre. Certaines personnes peuvent rationaliser cela comme un crime sans victime. Cela étant dit, c’est toujours un crime et illégal.

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S’il y a encore des privilèges actifs sur le titre, le propriétaire ne sera probablement pas en possession physique du ou des titres de la maison. Il est le plus courant pour les titulaires de privilèges de détenir physiquement le ou les titres jusqu’à ce qu’ils soient entièrement remboursés. À ce stade, l’État émet un nouveau titre indiquant zéro privilège actif. Alternativement, le titulaire du privilège peut signer une «décharge de privilège» sur le titre ou sur un formulaire distinct. Ces deux méthodes montrent que la maison est libre et dégagée de toute dette.

Assurez-vous de faire votre propre diligence raisonnable. Appelez toujours votre état pour vérifier le NIV ou les numéros de série de la maison mobile et confirmer s’il existe des privilèges actifs. Certains États auront ces informations à portée de main. D’autres ne sont pas aussi avancés sur le plan technologique.

Solution

Certains vendeurs de maisons mobiles possèdent leur titre malgré les privilèges actifs. Est-ce une erreur? Ou doivent-ils encore de l’argent sur le mobil-home?

Restez avec eux lorsqu’ils appellent la banque ou le gestionnaire de prêts pour confirmer un remboursement. Une fois que vous connaissez le montant du privilège, vous pouvez décider d’aller de l’avant en conséquence.

Faites un effort supplémentaire pour résoudre le problème d’un vendeur. De cette façon, vous serez en concurrence avec moins d’investisseurs et d’acheteurs. Les investisseurs déterminés qui travaillent avec des vendeurs motivés peuvent généralement trouver des solutions juridiques gagnant-gagnant qui atteignent les objectifs de toutes les parties.

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