Comment savoir qu’il est temps de s’éloigner d’un contrat d’immeuble
Vous avez examiné de nombreuses offres d’immeubles d’appartements et vous en avez enfin une sous contrat. Toutes nos félicitations! Maintenant, le vrai travail commence: la diligence raisonnable. Si vous ne découvrez rien de nouveau qui modifie considérablement la transaction, vous êtes sur la bonne voie pour conclure.
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Mais souvent, vous découvrez des choses au cours de la diligence raisonnable dont vous n’avez pas été informé au préalable ou que vous ne saviez tout simplement pas. Voici 4 conseils pour vous aider à déterminer quand il est temps de partir.
Comment savoir qu’il est temps de s’éloigner d’un contrat d’immeuble
Il fut un temps où j’ai appris à échanger des options. Au cœur de la négociation des actions et des options se trouvent les «règles de négociation». Celles-ci définissent quand entrer un métier et quand en sortir, à perte ou à gain. Mon mentor a insisté pour rédiger ces règles de trading afin que, lorsque vous êtes dans un métier et que les émotions sont vives, vous puissiez vous référer à vos règles écrites et (espérons-le) vous y tenir.
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C’est la même chose avec l’investissement immobilier. Dans le cas d’un investissement dans un immeuble d’appartements, avant de conclure une transaction, vous devez décider de vos règles commerciales. Ceux-ci comprendront:
Il peut y avoir d’autres règles de trading, mais ce sont les principales sur lesquelles vous devez être clair. Cela vous aidera à vous concentrer sur les offres à considérer et celles que vous ne devriez pas. Ces règles guideront votre souscription, financer un projet c’est-à-dire comment déterminer votre prix d’offre. Ils vous permettront également de réévaluer l’accord lors de la vérification diligente et vous aideront à déterminer si vous devez rester dans l’accord ou renégocier.
Les règles commerciales sont essentielles.
Les règles de trading ne vous servent à rien si vous ne pouvez pas les modéliser. Vous avez besoin d’une sorte d’analyseur de transactions qui vous aide à déterminer les indicateurs clés tels que le retour en espèces et le rendement global. Les intrants dans le modèle sont des éléments tels que le prix d’achat, les conditions de prêt, les frais de clôture et les coûts de rénovation. Vos projections de revenus et de dépenses auront certainement une incidence sur ces mesures. Et votre stratégie de sortie et vos hypothèses devront être prises en compte. Vous pouvez créer un modèle vous-même, ou vous pouvez utiliser Google « analyseur de transactions » et en acheter un.
Un bon modèle financier est essentiel; sinon, vous volez à l’aveugle.
Au fur et à mesure que vous progressez dans la diligence raisonnable, vous êtes constamment à la recherche de nouvelles informations susceptibles d’affecter l’accord d’une manière ou d’une autre. Vous n’êtes pas si préoccupé par les petites choses. Vous recherchez des showstoppers et des changeurs de jeu.
Par exemple, vous pourriez découvrir après avoir examiné les dépôts bancaires du vendeur que seule la moitié environ des locataires paient réellement leur loyer. Hmm, cela pourrait avoir un impact sur votre bénéfice net d’exploitation, n’est-ce pas?
Ou lors de votre première visite, vous découvrez que la propriété est dans un état bien pire que ce que le courtier vous a laissé croire. Lorsque vous avez soumis le contrat, vous placez un espace réservé de réparation dans votre analyseur de transactions de 25 000 $, juste pour être sûr. Maintenant, vous découvrez que la propriété a besoin d’un nouveau toit, probablement toutes les nouvelles fenêtres, et toutes les balustrades et les boiseries sont en train de pourrir. Et les unités! Ils sont en désordre. Vous et votre entrepreneur déterminez que vous devrez probablement dépenser 75 000 $ pour que ce bâtiment atteigne au moins un état moyen.
Une augmentation de 50 000 $ des coûts de réparation estimés exercera une pression considérable sur vos retours. Si cela pousse vos rendements sous le rendement minimum requis (vos règles de trading!), C’est un signe certain que vous devez réévaluer la transaction.
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Réévaluer signifie soit (a) renégocier les termes, soit (b) sortir. Vous devez toujours essayer de renégocier l’accord, mais si vous ne parvenez pas à remettre les conditions en conformité avec vos règles de négociation, il est temps de résilier votre contrat.
Notez que la clé est de terminer tout cela avant l’expiration de votre période de diligence raisonnable. Sinon, il y a de fortes chances que vous perdiez votre dépôt de garantie si vous décidez de ne pas continuer. Si tout cela vous fait manquer de temps, prolongez la période de diligence raisonnable.
Conclusion
Soyez très clair sur ce à quoi ressemble une bonne affaire pour vous. Normalement, cela est défini par le cash on cash return et le rendement global. Un modèle financier analyseur de bonnes affaires est essentiel pour vous permettre de déterminer si une transaction répond ou non à vos règles de négociation. Mettez à jour votre modèle au fur et à mesure que vous découvrez de nouvelles informations lors du contrôle préalable. Si quelque chose change sensiblement vos hypothèses, vous devrez peut-être renégocier ou vous retirer de l’accord.
Si vous suivez ce processus, vous ne perdrez pas votre dépôt de garantie, vous ne dépenserez pas inutilement de l’argent en diligence raisonnable et vous éviterez des erreurs majeures.
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